Вот Наш Дом! Блог о покупке квартиры.

Ипотека, кредит, инвестиции, строительство

О доступном жилье и кризисе

without comments

Существует какое-то устоявшееся мнение, что у нас жилье очень дорогое. Вот практически всё более-менее стоит, а жилье как-то необычно дорогое. По статистике рассчитывать на какое-либо приобретение жилья могут не более 5% россиян (подавляющее большинство из них — только в ипотеку лет на 25).

Доходность строительном бизнеса до недавних пор доходила до 400% годовых. Вот такая разница между себестоимостью и розничной ценой. Деньги идут инвесторам, строительной компании, банкам, долевикам и тд. Разумеется, цифра зависит от региона, от того, какой именно объект строится: малоэтажное, многоэтажное, эконом, элитка, место, от стоимости земли и тд. Для разных вариантов будут разные цифры, но просто представим, что нам попалась как раз такая квартира.

Наконец, Вы, будущий счастливый жилец, идете в банк упрашивать сотрудников банка выдать вам ипотечный кредит под невероятно большой процент для покупки квартиры, которая стоит в 4 раза меньше, чем вы собираетесь за нее заплатить. Банк неохотно, но все-таки соглашается выдать вам кредит. Особенность ипотечного кредита в том, что он всегда обеспечен, то есть банк просто заберет квартиру, если Вы не смогли бы платить. Хотя на практике банку это чрезвычайно тяжело сделать, реально в городах миллионниках в год бывает всего несколько единиц или десятков таких дефолтных квартир. Банки предпочитают накладывать штрафные санкции, а не забирать квартиру (это выгодней).

Нужно также отметить, что инвесторы и банки, которые выдают ссуды, деньги брали за границей под низкий процент, а не внутри страны, как это сделали Вы. Допустим, Сбербанк взял кредит на 2 млрд. долларов за границей под 3-5% годовых, а здесь реализовал под 14%. Получается прибыль 200 млн. долларов (10%) в год — только по этому единственному кредиту, который быстро разошелся в сезон на покупку переоцененых квартир, как пирожки в студенческой столовой во время большого перерыва.

Банки могли бы реализовывать кредит и по меньшей цене, но “умелая” финансовая политика правительства и Центробанка позволяют поддерживать инфляцию и ставку рефинансирования на высоком уровне, так что снизить свою прибыль Сбербанк никак не смог бы. Кроме того, не забываем, что Сбербанк много инвестирует в строительство.

Как мы с этим могли бы бороться?

Во-первых нам также можно взять кредит за границей. Это не так просто потому что сперва нужно купить там недвижимость, другие ликвидные активы или создать бизнес, а потом под их залог получить деньги, вывести их в Россию и купить на них квартиру. Выглядит как-то запутанно, но это позволило бы Вам экономить в год около 10% на процентах по кредиту.

Дальше. Нужно вкладываемся на ранних этапах строительства. Банк весьма неохотно идет на такую сделку, потому что это его хлеб, он сам хочет инвестировать в стройку и получить свои скромные 400%. С другой стороны, для начала строительства требуются очень большие деньги (покупка земли, коммуникации), поэтому в самом начале все равно нужен крупный инвестор, который возьмет себе хороший куш. До того, как у девелопера (застройщика) появились деньги, лучше не спешить, а то деньги зависнут и обесценятся в долгострое (банк в таком случае воспользовался бы своими ресурсами, чтобы выбить деньги, а вас просто кинут).

Тем не менее, можно еще процентов на 50-100 снизить конечную стоимость приобретения квартиры. Только нужно где-то жить в это время, а если арендовать, то финансовая нагрузка очень большая.

Итого имеем

Вы покупаете под огромный процент квартиру, которая не стоит и четверти от заявленной цены. И потом выплачиваете несколько стоимостей квартиры за следующие 25 лет, отказываясь от всяких радостей жизни. Глупо, правда?

Рост цен на недвижимость до недавних пор был около 40-60% годовых, при том, что себестоимость росла не быстрей инфляции. Кто создавал этот рост? — Застройщики, банки, правительство. Деньги на строительство брались за границей, либо из федеральных программ типа “доступное жилье”, с помощью других мелких законов, а также из наших кошельков, когда мы щедро платили по процентам. Кроме того, в стране до сих пор не хватает жилья, с помощью искусственного сдерживания предложения, рыночная цена также поднималась. Таким образом надувался пузырь.

Среди застройщиков за последние несколько лет появилось много миллиардеров. Деньги, понятное дело, тратились на дворцы, машины, яхты, ну и так далее.

И вот случился кризис. Пузырь недвижимости в штатах лопнул, когда процентные ставки по кредитам начали расти и люди не смогли платить по ним. На рынок вывалилось много квартир и домов (пару миллионов штук). Покупать их никто не собирается даже за полцены, жильем там народ обеспечен вообщем-то. Инвестиционные банки, которые строили это жилье, ипотечные банки, которые выдавали кредиты — начали банкротиться. Закрылись не просто рядовые банки, а самые крупные участники рынка недвижимости.

Что произошло в России. Несмотря на клятвенные заверения, что у нас есть “стабфонд”, и что у нас есть некая волшебная “финансовая подушка”, за неделю стабфонд уменьшился почти на 10%. Это иностранные банки начали требовать от наших банков и застройщиков срочного возврата кредитов, потому что в кризис всем нужны деньги и все, что ликвидно, а недвижимость в России — это переоцененный товар, который, по законам рынка упадет в цене в разы. В банковской системе России возникли аналогичные, крупные банки начали требовать деньги у своих заемщиков, средние — у своих и понеслось. Начались банкротства, некоторые банки спасались экстравагантными способами: отдав контрольный пакет акций в залог. Не думаю, что Сбербанк закрылся бы (он у нас по старому обычаю опускает своих клиентов и спокойно работает дальше), но какой-нибудь ВТБ с кучей сомнительных заемщиков, был на грани закрытия. Волна банкротств захлестнула бы сотни банков, больших и мелких.

И вот случилось чудо. Президент взял и выдал самым крупным банкам на решение кризиса ликвидности несколько десятков миллиардов под 0% годовых, которые они могли бы выдавать средним банкам, ну и решать собственные сложности. Деньги эти пошли опять за границу, на покупку долларов и евро (в опасении, что рубль упадет), в офшоры на черный день, на выдачу кредитов, под 40%, кому срочно нужно было. Деньгами распорядились с умом, скандал за скандалом. В Москве (про другие города не знаю) правительство города выкупает по рыночной цене нереализованные объекты недвижимости, чтобы помочь банкам и застройщикам оставаться на плаву, а также выдает им деньги и подряды на строительство социальных объектов (у них рентабельность ниже).

Словом, делается все возможное, чтобы поддержать высокие цены на жилье. Вместо резкого падения цен на недвижимость до их реальной стоимости, мы имеем небольшую коррекцию в пределах 1% в неделю. Почему власть идет на такие меры? Это нужно для того, чтобы сохранить те самые 400% во что бы то ни стало. Кризис скоро уляжется, и застройщики смогут взять планку в  500% годовых, когда инвесторы ринутся обратно на рынок. Понятно, что чиновники в накладе не останутся. Во-первых отожмут акции банков и застройщиков по низкой цене, во-вторых вознаграждения получат многомиллиардные. Словом, придумают, как себя не обидеть. Дело-то житейское.

P.S. Надеюсь, что получилось не слишком скучно и достаточно коротко. Вы будете платить за свою квартиру в четыре раза больше, а чтобы позволить себе такую роскошь — возьмете втридорога кредит.

P.P.S. Сегодня Единая Россия и Президент собрались изменить Основной  Закон страны — Конституцию Российской Федерации, чтобы дольше оставатьсяу власти (теперь Дума будет 5 лет у власти,  Президент - шесть).

Written by admin

Ноябрь 12th, 2008 at 5:03 дп

Posted in Кризис

Оставьте комментарий